도시경제학 관점에서 바라본 주택정책

 

 이번 글에서는 정부가 주택공급을 보조하기 위한 주택정책에 대해 알아보겠습니다.

 

도시경제학 관점에서 바라본 주택정책

 

 주택 임대 및 구입을 보조하기 위한 정책들은 다양한 방법이 있겠지만, 크게는 주택 바우처(임대료) 제공 등 직접적인 지출보조와 주택담보대출 이자 지원 등 간접적인 보조로 구분할 수 있습니다.

 

 

 지출보조금은 임대주택에 대한 임대료를 보조하기 위해 저소득층에 직접 제공하는 경우가 많습니다. 여기서 보조금은 주택 임대에만 사용할 수 있는 바우처 형태로 지급됩니다.

 

 여기서 주택 바우처는 저소득 가구에게 주택 임대료를 보조해줘서 저소득층의 주거 품질뿐만 아니라 소비수준도 높여주게 됩니다. 이를 소비자 선택모형으로 살펴보겠습니다.

 

 저소득 가구는 한정된 소득(예산) 내에서 주택서비스를 위한 지출과 그 외 다른 재화를 구입합니다. 이에 대한 예산선은 아래 그림의 지원 전 예산선이 됩니다. 그리고 개인은 각자의 효용곡선에 따라 주택서비스와 생필품 등 그 외 상품을 구매하는데 지출을 합니다.

 

 미시경제학에 따르면 효용곡선은 주택이나 그 외 상품 중 하나에 지나치게 예산을 분배할 경우 체감되어 아래와 같이 오목한 곡선 형태를 취합니다. 그리고 효용곡선과 예산선의 기울기가 같은 지점 i에서 개인의 효용이 극대화되는 지점이 형성됩니다. 지점 i의 의미는 개인 입장에서 주택 서비스에 180만 원의 소득 하에서는 주택 서비스에 80만 원 그 외 상품에 100만 원을 지출하는 것이 예산 하에서 최대의 만족을 준다는 의미입니다.

 

 

주택서비스의 양과 비용의 효용곡선

 

 그런데 여기서 주택 바우처를 40만 원어치 지급하면 개인은 현재 주택서비스에 80만 원을 지출하고 있으니 추가로 지원금 40만 원을 더해서 120만 원까지 주택서비스에 지출하는 것을 고려해보게 됩니다. 주택서비스에 120만 원을 지출하는 경우 주택 외 상품에는 여전히 100만 원을 지출하고 있습니다.

 

 그러나 개인은 다시 효용을 최적화하기 위해 지점 k로 예산을 편성합니다. 즉 주택서비스에 개인 돈 60만 원과 지원금 40만 원으로 총 100만 원을 지출하고 여기서 절감한 예산 40만 원을 생활비 등에 활용한다는 것입니다. 따라서 주택 바우처는 저소득층의 주택서비스 양뿐만 아니라 생활 수준도 향상시킵니다.

 

 이러한 사실은 비판적인 측면에서 바라보면 주거 서비스 목적으로 지출된 예산이 실제로는 생활비를 보조하는 역할로 전가될 수 있음을 뜻합니다. 따라서 직접적인 주택보조금은 저소득층에게 지급될 때만 주로 정당성을 확보할 수 있습니다.

 

 

 또한 주택바우처의 과도한 공급은 동일한 품질의 주택 가격을 상승시키는 효과가 있어 주의가 필요합니다. 주택바우처의 공급이 시장 수요를 과도하게 움직일 정도로 이루어진다면 수요가 급격히 증가하게 됩니다. 물론 이에 따라 주택공급도 증가하지만, 가격이 형성되는 균형점의 가격 또한 상승할 수 있습니다.

 

 이 경우 우선 주택 바우처를 받지 못한 저소득층의 생활이 오히려 어려워질 수 있는 점과 정책을 위한 예산이 집행되었지만, 해당 예산이 저소득층의 주거 서비스 질 향상보다 임차인의 임대료 소득 증가로 이어질 수 있다는 점은 주의가 필요합니다.

 

 주택 바우처 공급 외에도 저소득층을 위한 주택정책에는 공공주택 제공이 있습니다. 그러나 공공주택은 민간주택의 비용보다 더 비쌉니다. 그 이유는 주택건설에 있어서 공공이 민간보다 비효율적이기 때문이고, 신규주택을 건설하여 공급하는 것은 중고의 저품질 주택을 공급하는 것에 비해 비용이 많이 들기 때문입니다.

 

 이러한 관점에서 국내에서도 매입 임대주택(기존 건설된 주택을 토지주택공사 등이 사서 저소득층에게 제공) 정책이 추진되고 있습니다.

 

 

 다음으로 주택과 관련된 이자 지원 정책에 대해 알아보겠습니다.

 주택담보 대출 이자의 경우 주택을 구매할 때 발생하는 대출금에 대한 이자를 정부 등이 지원해주는 형태입니다. 시장에서 일반적인 담보대출 이자가 4%이나 정부가 리스크에 대한 보장보험을 지원하거나 직접적으로 이자 금액을 지원하여 2%로 대출해주게 된다면 주택 구입자는 2%의 이자만큼 지원을 받게 됩니다. 주택구입에 대한 세금을 감면해 주는 것도 유사한 효과가 나타납니다.

 

 주택매매에 대한 이자 지원은 가구가 주택을 구입하도록 유도하는 큰 견인 요인이 됩니다. 과거 한국의 주택정책은 선분양 제도와 함께 주택담보대출의 이자 지원이 주택의 자가 구입을 촉진하는 데 가장 큰 견인 요인이었습니다. 그리고 이러한 제도를 이용하여 주택을 구입한 사람들은 자산 축적이 큰 도움을 받은 것이 사실입니다.

 

 심지어 아파트를 중심으로 한 성공적인 주택공급 및 주택 자가구입 유도는 국가의 경쟁력 향상에도 도움이 되었다는 시각이 있습니다. 이와 같은 주택정책은 개인이 사회구성원으로서 가정을 꾸리고 근로에 종사하는 데 큰 역할을 하는 것으로 보입니다.

 

 이러한 순기능에도 불구하고 경제학적 관점으로 이자 지원정책을 볼 때 몇 가지 확인이 필요한 지점이 있습니다. 우선 주택담보대출의 이자 지원은 위에 설명한 주택 바우처와 다르게 사람들이 주택 매매에 더 많은 돈을 소비하도록 견인하는 역할을 합니다. 이에 따라 개인의 효용보다 더 많은 양의 주택서비스를 소비하게 하며, 이는 사회적 효용 관점에서 비효율적입니다. 즉, 주택을 매매하는 데 지나치게 재산을 소비한 나머지 다른 상품을 덜 구매하게 되어 개인의 효용 곡선에 최적회된 소비하지 않게 된다는 것입니다.

 

 주택담보대출이 사회적 비효율을 초래할 수 있다는 사실은 주택공급이 국가나 각 지역적 관점에서 주택공급이 부족한 시점까지 효율적인 정책이 될 수도 있음을 암시합니다.

 

 

 지금까지 도시경제학적 관점에서 주택정책을 살펴봤습니다. 이와 같은 내용을 살펴보는 것은 개인이 정부가 추진하는 정책을 이해하고 진단하는 데 유용한 시각을 제공합니다. 또한 정책적 변화 내에서 개인이 경제적 생활을 합리적으로 영위하는 데에도 도움이 될 것입니다.