주거지의 이웃 선택과 사회적 격리

 

 우리는 거주할 지역을 선택할 때 아파트, 단독주택 등 주택 유형뿐만 아니라 지역 또한 선택합니다. 지역을 선택한다는 것은 그 지역의 공원, 도로, 학교 등 공공재뿐만 아니라 그 지역에 거주하는 사람들을 이웃으로 선택한다는 의미입니다.

 

주거지의 이웃 선택과 사회적 격리

 

 그리고 다수가 선호하는 위의 요인들은 주택 가격에 반영되고는 합니다. 물론 공공재의 서비스는 개개인의 선호에 따라 거주 지역을 다르게 선택할 수 있습니다. 그러나 고품질의 공공서비스를 제공하는 지역의 주택가격은 비쌉니다. 예를 들어 복지시설이나 문화시설을 지방정부가 운영하여 저럼한 가격에 공급한다면 해당 지역의 거주 수요가 증가하게 됩니다.

 

 공공재의 공급 외에도 이웃은 주거지 선택에 중요한 요소입니다.

 그렇다면 어떤 이웃이 있는 지역이 선호되고 이러한 선호는 도시에서 어떤 현상들을 불러올까요? 이와 관련된 이야기들을 이번 글에서 다뤄보겠습니다.

 

 우선 이웃의 외부효과를 이야기해 보겠습니다. 이웃 간의 상호작용은 외부효과를 발생시키고 이러한 외부효과는 비효율성을 초래합니다. 쉽게 설명하면 좋은 교육을 받고 성공한 이웃 어른을 이웃으로 가진 집의 아이는 좋은 영향을 받을 수 있습니다. 그러나 이에 대한 교육 비용을 별도로 지불하지는 않습니다. 따라서 비효율성이 초래됩니다.

 

 이는 또래의 분위기도 마찬가지로 적용됩니다. 그리고 이러한 동네 분위기는 자기-강화적 효과가 발생하여 점점 심화됩니다. 그 결과 긍정적인 외부효과를 기대하는 사람들은 고소득 혹은 고학력의 가구들을 이웃으로 두길 선호합니다.

 

 지금까지 설명한 이웃의 외부효과는 저소득과 고소득 가구들을 상호 격리시킵니다. 이는 고소득 가구의 이웃한 주택이 거주자가 저소득에서 고소득 가구로 대체될 때까지 비싸지기 때문입니다. 그리고 저소득과 고소득 가구들이 주택 가격으로 지불할 수 있는 비용에 기본적으로 차이가 있기 때문에 고소득 가구들이 밀집한 지역에 저소득 가구가 이주하기 어려워집니다.

 

 다만 저소득과 고소득 가구의 격리 현상은 고소득 가구가 더 넓은 토지 면적을 소비할 때 완화될 수 있습니다. 더 넓은 주택을 소유하기 위한 추가 비용이 고소득층을 이웃을 두기 위한 비용보다 크다면, 저소득층의 토지 한 단위당 지불 비용이 커져서 사회적 혼합이 발생할 수 있습니다.

 

현실에서 사회적 분리를 유발하는 요소는 복잡하지만, 이러한 도시경제학적 사고는 흥미로운 관점이라고 생각합니다.

 

 

 이어서 학군에 대해 설명하겠습니다. 부모가 자식을 위해 강남 학군에 전세 입주를 할 만큼 한국의 자식 교육에 대한 관심은 각별합니다. 그만큼 관련된 내용을 흥미롭게 접하실 수 있으시길 바랍니다.

 

 학교는 공공서비스에 해당합니다. 지방정부가 높은 질의 교육 서비스를 제공한다면 학군이 좋아질 가능성이 높아질 것입니다. 그러나 학군은 공공서비스의 질보다 이웃 선택 요인에 더 가깝다고 볼 수 있습니다. 거주 지역에 따라 자녀가 입학할 학교가 배정된다면, 좋은 학군이 있거나 이에 인접한 지역에 거주한다는 것은 학업 의지가 높은 급우들과 학부모와 소통할 수 있습니다.

 

 학업 분위기 등이 성적에 미치는 영향에 대한 연구는 교육학 분야에서 활발하게 이루어지고 있고 이는 유의미한 효과로 보입니다. 그리고 학군에는 높은 질의 서비스를 제공하는 학원들이 밀집해 있습니다. 심지어 학군이 좋은 지역은 고소득층이 거주하여 학군을 선택함은 이웃을 선택한다는 의미가 됩니다.

 

 학군이 좋은 지역을 선호하는 계층은 자녀 교육이 중요한 가구원 수가 3명 이상이고 자녀가 학교를 다니는 가구가 대부분입니다. 이러한 선호자들을 수요로, 학군이 좋은 지역의 주택 수를 공급으로 볼 때 수요자의 지불 의사에 따라 주택 가격은 높게 형성될 수 있습니다.

 

 

 또 다른 이웃 선택의 요소는 범죄입니다. 특정 지역의 범죄율이 증가할 때 고소득층이 저소득층보다 다수 이주한다는 연구 결과가 있습니다.

 

 비슷하게 인종 격리도 관련 이슈가 될 수 있습니다.

 미국의 도시경제 이론서들과 연구에서는 소득 차이뿐 아니라 인종과 관련된 도시 현상들이 연구됩니다. 이는 미국의 도시들에서 소득과 학력뿐 아니라 인구에 따른 사회적 격리 현상이 발견되었기 때문입니다.

 

 연구에 따르면 백인들은 백인만으로 격리된 이웃을 선호하지만, 흑인들은 통합된 이웃을 선호한다고 합니다. 이 선호를 기준으로 살펴보면, 흑인들이 인종이 섞인 이웃 비율에 한 명 더 가까워지기 위해 낼 수 있는 비용이 백인이 백인을 이웃으로 한 명 더 만들기 위한 비용보다 작다면 인종 격리가 발생합니다.

 

 한국은 외국인 거주인이 높은 비율로 거주하는 국가가 아니기 때문에 드물게 관찰되는 현상으로 보입니다. 외국인들 다수는 현재 공단 등 직장 인근에 주택 가격이 저렴한 지역에 모여서 거주하고 이러한 지역을 사람들은 기피합니다. 이러한 지역의 경우 범죄 발생 등을 우려하여 주거 선호도가 떨어집니다. 그리고 외국인과 내국인의 거주 비율이 양극화되는 결과로 이어지기도 합니다. 한국도 앞으로 인구 감소 등으로 외국인 노동자나 이민자가 증가할 수 있음을 고려하면 외국인과 내국인의 지역 분리나 갈등 현상은 점차 증가할 것으로 생각됩니다.

 

 

 

 마지막으로 우리는 사회적 격리가 왜 우려해야 할까요?

 

 우선 저소득층 학생들의 학업 성취도가 떨어져서 사회가 이들에게 공정한 기회를 제공하지 못하게 됩니다. 그리고 저소득 가구들이 집중된 지역의 거주자는 고용에 있어 불리하게 됩니다.

 

 그 이유는 대도시 일자리들이 고소득 가구들이 집중된 지역에 있어 저소득 가구의 통근 비용이 증가하기 때문입니다. 소득층에 따른 지역 격차는 학교 자원의 배분에도 영향을 미칩니다. 여기서 학교 자원의 배분은 저소득 지역이 학원 등 개별 교육프로그램을 접하는 데 더 높은 비용을 지출한다는 의미입니다.