주택의 특성과 주택보유자의 경제적 사고

 

 이번 글에서는 주택을 다른 제품들과 차별하게 하는 특성들을 살펴보겠습니다. 이러한 특성들은 주택 가격을 결정하는 데 중요한 요소입니다. 투자 관점에서 주택 매매에 관심이 있으시다면 이번 글은 크게 도움이 될 내용일 것입니다.

 

주택의 특성과 주택보유자의 경제적 사고

 

 주택의 특성은 다음의 세 가지로 요약할 수 있습니다. 첫 번째로 주택 상품은 크기, 내구연한, 디자인, 인테리어, 설비, 그리고 가장 중요한 요소인 입지 등에 따라 각자 이질적(heterogeneous)입니다.

 

 

 주택은 설명한 바와 같이 다양한 특성을 내재하고 있는데 이러한 특성들은 주택 가격에 영향을 미칩니다. 주택 가격에 영향을 미치는 요인에 관한 연구는 폭넓게 이루어졌고 여전히 새로운 요인을 찾기 위해 진행되고 있습니다.

 

 그 요인은 지역이나 국가별로 차이가 있겠지만 단순히 열거하면, 도심으로부터의 거리, 주택 크기, 내구연한, 지역의 인프라, 학군(인근 학교의 시험 성적), 주택 유형(아파트 등), 역세권 여부, 주차시설 등이 있습니다.

 

 이러한 보편적으로 사람들이 선호하는 요소에 따라 가격이 결정되지만, 개인의 입장에서 각 요소에 부여하는 가치는 차이가 있습니다. 따라서 개인은 시장가격과 개인의 선호에 따라 부여되는 가격, 그리고 주택에 소비할 수 있는 금액에 따라 각자 거주할 주택을 선택합니다.

 

 

 두 번째 주택의 특성은 주택이 내구적이라서 상품의 마모가 발생한다는 것입니다. 또한 소유자가 유지관리와 보수를 어떻게 하느냐에 따라 내구연한에 따라 품질의 저하 속도가 빠르거나 느려질 수 있습니다.

 

 주택은 정기적인 보수관리가 이루어지면 100년 이상도 사용될 수 있지만, 보수관리 및 수리가 이루어지지 않은 주택은 시간이 경과함에 따라 열악화되어 거주하기 어려워지게 됩니다. 그리고 물론 사람들은 좋은 품질의 주택을 선호하기 때문에 내구연한이 적은 새 주택을 선호합니다.

 

 일정 부분 마모된 주택의 품질을 높이기 위해서는 대수선 또는 리모델링 공사가 필요하며 이는 상당한 비용 지출을 수반합니다. 따라서 주택의 소유자는 주택 품질과 유지보수 비용 사이에서 선택하게 됩니다.

 

 이러한 선택을 경제학적 관점에서 설명하면 다음과 같습니다. 임대업자 입장에서 사고하면 주택의 품질이 한 단위 개선될수록 한 단위 높은 임대료를 받을 수 있습니다. 이를 주택의 총 수입 곡선이라고 합시다. 반면 주택 유지보수에 필요한 비용은 주택의 품질이 높을수록 더 높아집니다. 즉, 유지보수 비용인 총 비용 곡선은 오목한 형태를 취합니다. 이에 대한 그래프는 아래와 같이 그릴 수 있습니다.

 

주택품질과 유지보수 비용의 관계

 

 임대업자는 임대료를 최대화하고 받고 유지보수비는 최소화하기를 원하기 때문에 이 차이가 최대화되는 q*로 주택의 품질을 개선하고자 합니다. 즉 유지보수비 C만큼을 지불하여 임대료 I만큼 받으려고 합니다.

 

 다만 유지보수로 주택의 품질을 높이는 데는 한계가 있습니다. 건축물 구조체의 열화, 설비의 노후화 등으로 품질 개선에는 내구연한이 증가함에 따라 큰 비용이 수반됩니다. 따라서 내구연한이 증가할수록 위의 그래프에서 한계 비용곡선은 위로 이동하게 됩니다. 그러다가 한계수입 곡선을 넘어버리면 해당 상품은 주택 시장에서 퇴출당하게 됩니다. 즉 철거 후 신축만이 유일한 대안이 되는 것입니다.

 물론 폐점, 용도 전환, 유기의 상태로 방치될 수도 있습니다. 그리고 주택 유기는 “깨진 유리창” 효과로 대표되는 외부효과를 발생하여 도시 관점에서 큰 문제가 됩니다.

 

 

 그렇다면 “재건축”은 경제학적 관점에서 어떻게 해석할 수 있을까요?

 

 아파트 재건축은 내구연한이 약 40년이 된 시점부터 가능합니다. 일반적으로 1990년 이전에 건립된 아파트는 관리비로 유지보수를 함에도 건축물 구조체의 열화로 안전성 악화, 설비의 노후화, 새로 지어진 아파트와 과거 지어진 아파트의 트렌드 차이(평면 타입, 주차장, 정원 등)를 고려할 때 리모델링이나 유지보수로 개선할 수 있는 주택의 질이 제한됩니다. 아파트 리모델링이 재건축에 비해 활성화되지 않는 이유가 여기에 있을 것입니다.

 

 반면에 토지가치는 지속해서 상승합니다. 토지가격의 상승은 건축물을 더 높게 짓게 하는 견인 요인이 됩니다. 이는 건축물을 더 높게 재건축하기 위한 공사비보다 증가한 면적에서 얻는 수입이 더 크기 때문입니다.

 

 따라서 일반적으로 재건축은 기존 아파트를 철거하고 더 높은 형태로 재건축하여 총 주택 면적을 증가시킵니다. 그리고 기존 거주자가 일부 면적을 사용하고, 나머지 면적을 분양 형태로 팔아서 공사비를 일부 충당합니다. 분양으로 얻는 수입이 큰 재건축 아파트는 나머지 면적을 분양하여 얻은 수입이 재건축에 필요한 비용을 초과하기도 합니다. 따라서 나머지 면적을 얼마만큼 추가로 만들어서 얼마에 매매할 수 있는가가 재건축의 사업성을 좌우하게 됩니다.

 

 그렇다면 재건축 사업에 참여하는 주택소유주는 아무 대가 없이 신축 아파트를 얻게 될까요? 그렇지는 않습니다. 엄밀히 말하면 주택소유주는 토지 지분을 팔아서 공사비를 충당하게 됩니다. 동일한 단지 면적에 10개 가구가 동일한 면적으로 위치한다면 토지 지분은 1/10을 소유하게 됩니다. 그러나 재건축으로 30가구가 된다면 가구당 토지 지분은 1/30이 됩니다.

정리하면 재건축 사업은 조합원은 자신이 가진 토지 지분을 일부 팔아서 신축 아파트로 재건축하기 위한 공사비를 지불합니다.

 

 이러한 관점에서 보면 도시의 밀도가 더 상승하기 어렵다는 점을 고려할 때 지금 재건축되는 30층이 넘는 프리미엄 아파트가 과연 40년 후에도 지금과 같은 재건축사업으로 주택 품질을 개선할 수 있을지 의문이 듭니다.

 

 

 마지막으로 세 번째 주택의 특성은 주택은 상품을 변경하기 위해 이사비용이 발생하는 것입니다. 따라서 주택을 소비하는 가구들은 주택에 대한 개인의 선호나 소득 수준이 바뀌어도 일정 시간을 두고 이사하게 됩니다. 이는 경제학적 관점에서 개인의 현재 상황에 매칭되는 주택과 현재 거주하는 주택에 대한 효용이 이사비용을 넘어야만 개인이 주택 상품을 매매한다는 것을 의미합니다.

 

 이사비용의 존재는 내구연한의 변화에 따른 주택 품질의 감소, 이웃 변화로 인한 비효용 등은 일부 감내하게 합니다. 그리고 주택보유자의 소득이 증가하여도 주택의 품질을 높이는 행위가 계단식으로 이루어지게 합니다.

 

 주택의 관점에서 보면 양호한 품질의 주택을 고소득층이 활용하다가 단계적으로 저소득층이 활용하는 현상이 나타납니다.

 

 이번 글은 주택의 특성을 도시경제학적 관점에서 기술해보았습니다. 흥미롭게 글을 접하셨길 바랍니다. 해당 분야에 관심이 있으시다면 블로그에 게재된 도시경제학과 관련된 다른 글들도 읽어보실 수 있습니다.