지대 이론 - 농지, 제조업 및 사무업 부지, 주택용지에 관한 이론

 

 

 지대에 관한 이론들은 부동산에 관심을 가진 사람이라면 한 번씩 접해보셨을 겁니다. 지대(land rent)는 토지 이용자가 토지를 이용하기 위해 지주에게 주기적으로 지불하는 금액을 의미합니다.

 

 

 물론 현실에서 토지를 매매해서 이용하거나 건축물의 가치를 포함하여 임대료를 지불하는 경우가 다수이기 때문에 지대라는 개념이 와 닿지 않을 수도 있습니다. 그러나 여기에서는 토지를 이용하기 위한 경제적 대가 정도로 이해하시면 되겠습니다.

 

 

<농지의 지대>

 이러한 토지는 농지라면 땅의 비옥도에 따라 지대가 결정된다고 리카르도가 1821년에 제시한 바 있습니다. 이는 비옥한 땅에서 더 많은 농작물이 생산되게 되고 농부들이 서로 비옥한 토지를 경쟁적으로 차지하기 위해 입찰하기 때문입니다.

 

 

<제조업의 지대>

 제조업은 토지의 비옥도가 중요한 요인은 아닙니다. 재료를 들여오고 완성제품을 시장으로 배송하는 것이 중요하다 보니 운송비용이 입지에 중요한 요인이 됩니다. 그렇다면 기업의 입장에서 공장 부지에 대한 지불용의 금액은 어떻게 산정할 수 있을까요?

 

 이는 아래 식과 같이 나타낼 수 있습니다.

 

면적당 임대료 = (총수입 - 비토지 생산비용 - 운송비용) ÷ 부지의 크기

 

 따라서 공장의 수입과 비토지 생산비용이 고정되었다고 가정하면 공장 부지의 임대료는 고속도로로부터 멀어질수록 임대료가 낮아지게 됩니다. 즉 고속도로로부터 거리와 공장 부지의 임대료는 반비례 관계(음의 기울기)를 가집니다. 현실적으로는 제품을 납품하거나 배송하는 비용이 최적화되는 입지에 공장 부지의 임대료가 가장 높다고 이해할 수도 있겠습니다.

 

 

<사무업의 지대>

 이번에는 주로 도심 내에 위치하는 사무실의 관점에서 지대에 대한 지불용의 곡선이 어떻게 그려질 수 있는지 살펴보겠습니다. 사무업은 정보를 제공하는 역할을 합니다. 기업들은 자신의 분야에서 필요한 지식이나 서비스와 관련된 정보 등을 제공하고 상호 교환합니다. 사무업 기업 간에 정보를 교환하는 데 있어서 다른 사무업 기업과의 거리가 멀지 않고 밀접해 있는 것은 이들이 특정 지역에 군집하는 유인이 됩니다.

 

 그리고 기업들이 밀집한 중심상업 구역 내에서도 중심지에 위치할수록 다른 기업과의 평균 거리가 감소하는 효과가 나타나기 때문에 기업들은 이 중심지에 더 높은 지불용의를 가집니다. 즉, 중심상업 구역의 중심지가 지대가 가장 높아집니다.

 

사무업의 토지임대료는 아래의 식으로 표현할 수 있습니다.

 

면적당 임대료 = (총수입 – 자본비용 – 여타 생산비용 – 통행비용) ÷ 부지의 크기

 

 위의 식은 공장 지대의 공식과 비용에 대한 부분을 제외하고는 동일한 형태를 보입니다. 그리고 상업구역의 중심지로부터 멀어질수록 통행비용이 증가함을 고려할 때 중심지로부터 멀어질수록 지불용의 임대료도 감소하게 됩니다.

 

 

 지금까지 설명한 사무기업의 지대에 대한 지불용의곡선은 건물 높이에 어떤 영향을 미칠까요?

 

 우선 공급의 관점을 살펴보겠습니다. 건축물의 높이(층수)가 높아질수록 동일 토지 면적에 점유할 수 있는 사무공간이 증가하게 됩니다. 그러나 건축물 높이가 높아질수록 면적당 공사비는 증가할 수 있습니다. 이는 고층건축물이 더 많은 설비(엘리베이터, 공조설비, 안전시설 등)와 구조부재가 요구되기 때문입니다.

 

 사무용 건물에 대한 등량곡선은 사무실 1㎡를 공급하는 데 필요한 토지 면적과 비용에 대한 그래프입니다. 건축물이 높을수록 사무실 면적당 토지면적은 적어집니다. 그리고 사무실의 면적당 토지 규모와 면적당 공사비는 음의 기울기를 보이며 반비례 관계를 가지게 됩니다.

 

 다음으로 수요 측면인 사무기업의 선택에 대해 고찰해보겠습니다. 앞서 설명한 바와 같이 기업은 도시중심부에 근접할수록 지대에 대한 지불용의가 높습니다. 이 두 가지 관점을 결합해서 생각하면, 기업이 중심지에 가까울수록 더 지불할 수 있는 금액과 지대에 건축물을 높게 올릴수록 면적당 공사비 증가분이 같아지는 지점에서 건축물 높이가 결정됩니다. 즉, 토지가격이 증가할수록 기업은 토지를 자본으로 대체하는데 이를 요소대체라고 합니다.

 

 예를 들어 설명하면, 토지비가 ㎡당 2백만 원인 토지와 1백만 원인 두 개의 토지는 1백만 원의 요소대체를 가집니다.

 

 요소대체는 사무실 건축물을 위한 토지에 대한 지불용의지대곡선을 볼록하게 만드는 특성이 있습니다. 즉 요소대체를 고려한 지불용의지대곡선은 고려하지 않은 곡선에 비해 중심부에 가까이 위치한 토지의 지불용의를 높게 만들며, 건축물들이 더 높게 지어지게 합니다.

 

 

<주택 가격>

 다음으로 주거용 토지에 대한 지불용의지대곡선을 알아보겠습니다. 주택시장모형은 가구의 입지 결정에서 가장 중요한 요소를 통근 거리로 보고 있습니다.

 

 주택거주자가 중심상업구역, 제조업구역, 그 외 고용구역에 있는 직장으로 출퇴근한다고 가정합니다. 그 외에도 통근 비용이 거리에 비례하여 발생하고 그 외 공공서비스 등의 요소가 같다는 가정도 가집니다. 앞의 가정을 만족한다면 중심상업지역 등 직장에서 거리가 멀어질수록 지불용의가 감소로 주택가격은 또한 감소하게 됩니다.

 

 그리고 주택의 지불용의지대곡선에는 소비자 대체가 발생합니다. 이에 대한 내용을 살펴보면, 주택가격이 높아질수록 주택의 기회비용이 높아져서 사용하는 주택 면적을 줄이고 절약한 비용을 다른 생활비용에 활용하게 됩니다.

 

 

지금까지 농지, 제조업, 사무실, 주택의 지대에 관해 알아보았습니다. 이 글이 도움이 되셨기를 바랍니다.